Purchase of agricultural land: ನೀವು ಕೃಷಿ ಭೂಮಿ ಖರೀದಿಸುವ ಮುಂಚೆ ಯಾವೆಲ್ಲಾ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡಬೇಕು?

ಕೃಷಿ ಭೂಮಿ ಖರೀದಿಸುವ ಮುಂಚೆ ಯಾವ ಯಾವ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಚೆಕ್ ಮಾಡಬೇಕು ಮತ್ತು ಯಾವೆಲ್ಲ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ಪರೀಶೀಲನೆ ಮಾಡಬೇಕು? ಎಂದು ಈ ಅಂಕಣದಲ್ಲಿ ವಿವರಿಸಲಾಗಿದೆ. 

ಒಂದೊಮ್ಮೆ ನೀವು  ಖರೀದಿ ಮಾಡುತ್ತಿರುವ ಜಮೀನಿನ ದಾಖಲೆಗಳು ಸರಿಯಾಗಿ ಇಲ್ಲವೆಂದರೆ ನಿಮ್ಮ ಹೆಸರಿಗೆ ನೋಂದಾವಣೆಯಾದರು ನಂತರದಲ್ಲಿ ಕೋರ್ಟ್ ಮತ್ತು ಕಚೇರಿ ಅಲೆದಾಡುವ ಸಂದರ್ಭ ಬಂದರೂ ಬರಬಹುದು. ಅದ್ದರಿಂದ ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬರು ಕೃಷಿ ಜಮೀನನ್ನು ಖರೀದಿ ಮಾಡುವ ಮುನ್ನ ಈ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ತಿಳಿದುಕೊಳುವುದು ಅತ್ಯವಶಕ.

ನಮ್ಮ ರಾಜ್ಯದಲ್ಲಿ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಲು ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಮುಖ್ಯವಾದ ದಾಖಲೆಗಳು ಮತ್ತು ಯಾವೆಲ್ಲ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡಬೇಕು:

1. ಆಕಾರ್ ಬಂದ್  

ಇದು ಯಾವುದೇ ಒಂದು ಜಮೀನಿನ ಅಂತಿಮ ವಿಸ್ತೀರ್ಣ ಇರುವ ದಾಖಲೆ ಪತ್ರವನ್ನು ಆಕಾರ್ ಬಂದ್  ಎಂದು ಕರೆಯುತ್ತೇವೆ. ಜಮೀನು ಖರೀದಿದಾರರು ಇಲ್ಲಿ ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಗಮನಿಸಬೇಕಾದದ್ದು ಆಕಾರ್ ಬಂದ್ ನಲ್ಲಿ ಕೆಲವೊಂದು ಸಮಯದಲ್ಲಿ   ಪಹಣಿಯಲ್ಲಿರುವ ಅಳತೆ ಮತ್ತು ಮಾಲೀಕನ ಹೆಸರು ಮತ್ತು ಆಕಾರ್ ಬಂದ್ ನಲ್ಲಿರುವ  ಅಳತೆ ಮತ್ತು ಮಾಲೀಕನ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ವ್ಯತ್ಯಾಸ ಬಂದರು ಬರಬಹುದು, ಈ ಎರಡು ದಾಖಲೆಗಳು ಅಂದರೆ ಪಹಣಿ ಮತ್ತು ಆಕಾರ ಬಂದ ಎರಡು ದಾಖಲೆಗಳು ಒಂದಕ್ಕೊಂದು ತಾಳೆ ಮಾಡಿ ನೋಡಬೇಕು, ಜಮೀನು ಖರೀದಿದಾರರು ಆಕಾರ ಬಂದನ್ನು ಕೂಲಂಕುಶವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು. ಏಕೆಂದರೆ ಸಾಕಷ್ಟು ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಆಕಾರ್ ಬಂದ್ ನಂತೆ ಪಹಣಿ ಇರುವುದಿಲ್ಲ . ಮತ್ತು ಕೆಲವು ಪಹಣಿಗಳಿಗೆ ಆಕಾರ ಬಂದೆ ಇರುವುದಿಲ್ಲ. ಕಾರಣ ಹಲವಾರು ತಾಂತ್ರಿಕ ತೊಂದರೆಗಳಿಂದ ಹಾಗೂ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಕೆಲವರ ನಿರ್ಲಕ್ಷದಿಂದ ಬೋಗಸ್ ಪಹಣಿಗಳಿರುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ. ಆದ್ದರಿಂದ ಆಕಾರ ಬಂದ ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು ಅತ್ಯಗತ್ಯ. 

2. ಪಹಣಿ:

ಪಹಣಿಯಲ್ಲಿ ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಜಮೀನಿನಲ್ಲಿ ಎಷ್ಟು ಅ ಮತ್ತು ಬ ಕರಬು ಭೂಮಿ ಹೊಂದಿದೆ ಮತ್ತು ಜಮೀನಿನ ಮೇಲೆ ಸಾಲ ಇದ್ರೆ ಎಷ್ಟು ಸಾಲ ಇದೆ ಎಂದು ಪಹಣಿಯಲ್ಲಿರುವ ಋಣಗಳ ಮುಖಾಂತರ ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಮತ್ತು ಪ್ರಸ್ತುತ ಯಾವ ರೂಪದಲ್ಲಿ ಹಕ್ಕುಗಳು ಬದಲಾವಣೆಯಾಗಿದೆ ಎಂದು ಸರಳವಾಗಿ ತಿಳಿಯುತ್ತದೆ. ಖರೀದಿದಾರರು ಪಹಣಿಯಲ್ಲಿರುವ ಸಾಗುವಳಿದಾರರ ಹೆಸರು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು ಏಕೆಂದರೆ ಸದರಿ ಜಮೀನಿಗೆ ಎಷ್ಟು ಜನ ಸಾಗುವಳಿದಾರರು ಇದ್ದಾರೆ ಅಥವಾ ವಾಸ್ತವಿಕ ಹಕ್ಕುದಾರರು ಯಾರು ಇದ್ದಾರೆ ಎಂದು ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು ಅದು ಪಹಣಿಯಲ್ಲಿ ಜಮೀನು ಕೊಂಡುಕೊಳ್ಳುವುದಕ್ಕಿಂತ ಮುಂಚೆ ಈ ದಾಖಲೆಯಲ್ಲಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.

ಇದನ್ನೂ ಓದಿ: land encroachment: ನಿಮ್ಮ ಅಕ್ಕ-ಪಕ್ಕದ ಜಮೀನಿನವರು ಜಮೀನು ಒತ್ತುವರಿ ಮಾಡಿದರೆ ಅದನ್ನು ತೆರವುಗೊಳಿಸುವುದು ಹೇಗೆ?

3. ಸಾಗುವಳಿ ಚೀಟಿ:

ಒಂದು ವೇಳೆ ಜಮೀನು ಬಗರ ಹುಕುಂ ಅಥವಾ ಸರಕಾರ ಯಾವುದೇ ಯೋಜನೆಗಳಲ್ಲಿ ಮಂಜೂರು ಮಾಡಿದಲ್ಲಿ ಅಂದರೆ ತಹಸಿಲ್ದಾರರ ಮೂಲಕ ಜಮೀನು ಹೊಂದಿರುವವರು ಸಾಗುವಳಿ ಚೀಟಿ ಪಡೆದುಕೊಂಡಿರುತ್ತಾರೆ. ಸಾಗುವಳಿ ಚೀಟಿ ಪಡೆದುಕೊಂಡವರು ಜಮೀನು ಇಂತಿಷ್ಟು ವರ್ಷದ ವರೆಗೆ  ಪರಬಾರೆ/ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವಂತಿಲ್ಲ ಎಂದು ಷರತ್ತು ಇರುತ್ತದೆ. .ಉದಾಹರಣೆಗೆ 10 ವರ್ಷ ಇರಬಹುದು 15 ವರ್ಷ ಇರಬಹುದು ಅಥವಾ 20 ವರ್ಷನ್ನು ಕೂಡ ಇರಬಹುದು. ಒಂದು ವೇಳೆ ಸಾಗುವಳಿ ಚೀಟಿಯಲ್ಲಿರುವ ಸಮಯ ಮುಗಿದಿದ್ದರೆ ಜಮೀನು ಹೊಂದಿರುವವರು ತಾಲೂಕಿನ ತಹಶೀಲ್ದಾರವರಿಂದ ಎನ್ ಓ ಸಿ(NOC) ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಎನ್ ಓ ಸಿ ಪಡೆದುಕೊಂಡ ನಂತರ ಜಮೀನು ಪರಬಾರೆ/ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವುದಕ್ಕೆ ಅವಕಾಶವಿರುತ್ತೆ. 

4. ಫಾರ್ಮ 10:

ಒಂದು ಜಮೀನಿನ ಪೂರ್ಣಸರ್ವೆ ನಂಬರಿನಲ್ಲಿ ಅನೇಕ ಹಿಸ್ಸಾ ಸಂಖ್ಯೆ ಒಳಗೊಂಡಿರುವವ ಹೊಲಗಳಿರುತ್ತವೆ. ಇಲ್ಲಿ ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾದ ಒಂದು ಭಾಗದ ಹಿಸ್ಸಾ ನಂಬರಿನ ಭಾಗ ವಿಸ್ತೀರ್ಣ ಮತ್ತು  ಜಮೀನಿನ ಮಾಲೀಕನ ಹೆಸರು ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತೇ. ಜಮೀನಿಗೆ ಫಾರಂ 10 ದಾಖಲೆ ಹೊಂದಿದ್ದರೆ ಸರಳವಾಗಿ ರಿಜಿಸ್ಟರ್ ಆಗುವುದಕ್ಕೆ ಸಹಾಯವಾಗುತ್ತದೆ.

5. ಸರ್ವೇ ಸ್ಕೆಚ್ :

ಜಮೀನ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಹಿತಿಯು ನಕ್ಷೆ ರೂಪದಲ್ಲಿ ಪಡೆಯುವುದಕ್ಕೆ ಸರ್ವೇ ಸ್ಕೆಚ್ ಎಂದು ಕರೆಯುತ್ತಾರೆ. ಬಿಳಿ ಹಾಳೆಯ ಮೇಲೆ ಚಿತ್ರ ಸಹಿತ ಅಂಕಿ ಸಂಖ್ಯೆ ಬಂಡಿದಾರಿ ಕಾಲುದಾರಿ ಇತ್ಯಾದಿ ಮಾಹಿತಿ ನಿಮಗೆ ಈ ಸರ್ವೇ ಸ್ಕೆಚ್ ನಲ್ಲಿ ಸಿಗುತ್ತದೆ. ಜಮೀನು ಖರೀದಿ ಮಾಡುವುದಕ್ಕಿಂತ ಮುಂಚೆ ಖರೀದಿ ಮಾಡುತ್ತಿರುವ ಜಮೀನು ಒಂದು ಬಾರಿ ಸರ್ವೇ ಮಾಡಿದರೆ ಒಳ್ಳೆಯದು ಏಕೆಂದರೆ ಒಂದೊಮ್ಮೆ ಜಮೀನು ವಾಸ್ತವಿಕವಾಗಿ ಅಳತೆಯಲ್ಲಿ ಕಡಿಮೆ ಇದ್ದರೂ ಇರಬಹುದು ಮತ್ತು ಅಳತೆಯಲ್ಲಿ ವ್ಯತ್ಯಾಸ ಆದಾಗ ಖರೀದಿ ಮಾಡುತ್ತಿರುವ ಜಮೀನಿನ ಸುತ್ತಮುತ್ತ ಮಾಲೀಕನ ಜೊತೆಗೆ ಜಗಳ ಆಗುವ ಸಂಬವ ಬಂದರು ಬರಬಹುದು. ಆದ್ದರಿಂದ ಜಮೀನು ಸರ್ವೆ ಮಾಡಿಸುವುದು ಒಳ್ಳೆಯದು ಸರ್ಕಾರದ ಪರವಾನಿಗೆ ಪಡೆದ ಭೂಮಾಪಕರಿಂದ ಸರ್ವೇ ಮಾಡುವವರಿಂದ ಬೇಗ ಸರ್ವೇ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದಕ್ಕೆ ಅವಕಾಶವಿದೆ.

 6. 11 ಇ ಸ್ಕೇಚ್ :

ಒಂದು ಪೂರ್ಣ ಜಮೀನನ್ನು ವಿಂಗಡಣೆ ಮಾಡಿ ಮಾರುತ್ತಿದ್ದರೆ ಆ ಒಂದು ಪೂರ್ಣ ಜಮೀನಿನಲ್ಲಿ ಪ್ರತ್ಯೇಕಗೊಂಡ ಜಮೀನಿಗೆ 11 ಇ ಸ್ಕೇಚ್ ಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ  ಇಂತಹ ಜಮೀನು ಕೊಂಡುಕೊಳ್ಳುವಾಗ 11 ಇ ಸ್ಕೇಚ್ ಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

7. ಖರೀದಿ ಪತ್ರ(sale deed) :

ಈ ಹಿಂದೆ ಜಮೀನು ಯಾರಿಂದ ಖರೀದಿಯಾಗಿದೆ. ಖರೀದಿದಾರರು ಯಾರು? ಲ್ಯಾಂಡ್ ಸೇಲ್ ಮಾಡಿದವರು ಯಾರು ಹೀಗೆ ಹಲವಾರು ಮಾಹಿತಿ ಸೇಲ್ ಡಿಡ್ನಲ್ಲಿ ಇರುತ್ತೆ. ಇದರಲ್ಲಿ ಖರೀದಿ ಮಾಡುತ್ತಿರುವ ಜಮೀನಿನ ಚೆಕ್ ಬಂದು ವಿವರಗಳನ್ನು ಕೂಡಾ ನೋಡಬಹುದು. ಮತ್ತು ಭೂಮಿ ಮಾರುವವರ ಬಳಿ ಸೇಲ್ ಡಿಡ್ ಜೆರಾಕ್ಸ್ ಪ್ರತಿ ಪಡೆದುಕೊಂಡು ನಂತರ ಅದರಲ್ಲಿ ಇರುವ ಪ್ರೋಪರ್ಟಿ ಆಯ್ಡೆಂಟಿಫೀಕೆಶನ್ ನಂಬರ್ ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಷನ್ ನಂಬರ್ ಡಾಕ್ಯುಮೆಂಟೇಶನ್ ನಂಬರ್ ಸಹಾಯದಿಂದ ಆ ಆಸ್ತಿಯ ಸೇಲ್ ಡಿಡ್ ಸರಿಯಾಗಿ ಇದೆಯೋ ಅಥವಾ ತಪ್ಪು ಮಾಹಿತಿಯಿಂದ ಕೂಡಿದಿಯೋ ಎಂದು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಲು ಕರ್ನಾಟಕ ಸರ್ಕಾರದ ವೆಬ್ಸೈಟ್ ಆದ https://kaverionline.karnataka.gov.in/ ಈ ವೆಬ್ಸೈಟ್ನಲ್ಲಿ ಚೆಕ್ ಮಾಡಿಕೊಂಡು ನೋಡಬಹುದು. ತದನಂತರ ಸೇಲ್ ಡಿಡ್ ನಲ್ಲಿರುವ ಮಾಹಿತಿಯ  ಸರಿಯಾಗಿದಿಯೋ ಇಲ್ಲವೋ ಎಂದು ತಿಳಿಯಬವುದು.

8. ಮ್ಯುಟೇಶನ್  ರಿಪೋರ್ಟ್(MR):

ಜಮೀನು ಮೊದಲಿನಿಂದ ಹಿಡಿದು ಇಲ್ಲಿಯವರೆಗೂ ಜಮೀನು ಯಾರಿಂದ ಯಾರಿಗೆ ಹೋಗಿದೆ ಮತ್ತು ಜಮೀನು ಯಾವ ಯಾವ ರೂಪದಲ್ಲಿ ದಾನ, ಕ್ರಯ, ವಿಭಾಗ,  ಹೀಗೆ ಎಲ್ಲಾನು ಕೂಡ ಈ ಜಮೀನು ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಹಂತದಲ್ಲಿ ಏನೇನು ಆಗಿದೆ ಎಂದು ಮ್ಯುಟೇಶನ್ ರಿಪೋರ್ಟ್ ನಲ್ಲಿ ನೋಡಬಹುದು . ಈ ಮ್ಯುಟೇಶನ್ ಕೋಪಿ ನೆಮ್ಮದಿ ಕೇಂದ್ರದ ಮೂಲಕ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ನೋಡಬಹುದು ಆದ್ದರಿಂದ ಈ ಮ್ಯುಟೇಶನ್ ರಿಪೋರ್ಟ ಎನ್ನುವುದು ಜಮೀನು ಖರೀದಿ ಮಾಡುತ್ತಿರುವವರಿಗೆ ತುಂಬಾನೇ ಅತ್ಯಗತ್ಯ ಎಂದು ಹೇಳಬಹುದು.

ಅನ್ಲೈಲ್ ನಲ್ಲಿ ಮ್ಯುಟೇಶನ್  ರಿಪೋರ್ಟ್(MR) ಪರಿಶೀಲಿಸಿಕೊಳ್ಳಬವುದು:
https://landrecords.karnataka.gov.in/Service11/MR_MutationExtract.aspx ಈ  ವೆಬ್ಸೈಟ್ ಭೇಟಿ ಮಾಡಿ ಜಿಲ್ಲೆ ತಾಲ್ಲೂಕು ಹೋಬಳಿ ಗ್ರಾಮ ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಿಕೊಂಡು ಸರ್ವೇ ನಂಬರ್ ಹಾಕಿ ಮ್ಯುಟೇಶನ್  ರಿಪೋರ್ಟ್(MR) ಪರಿಶೀಲಿಸಿಕೊಳ್ಳಬವುದು.

9. ಇ.ಸಿ(EC):

ಖರೀದಿದಾರರು ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಗಮನಿಸಬೇಕಾಗಿದ್ದು ಇಸಿ ಈ ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರದಿಂದ ಸದ್ರಿ ಭೂಮಿ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಎಷ್ಟು ಸಾಲವಿದೆ ಮತ್ತು ಋಣಗಳು ಮತ್ತು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಹಕ್ಕುಗಳು ಬಗ್ಗೆ ಎಲ್ಲವೂ ಇದರಲ್ಲಿ ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತೇ. ಇಸಿ ನಲ್ಲಿ ಇದನ್ನು ಉಪನೊಂದಣಿ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನಿಗದಿತ ಶುಲ್ಕ ಪಾವತಿಸಿ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಅಥವಾ https://kaverionline.karnataka.gov.in/  ವೆಬ್ ಸೈಟ್ ನಲ್ಲಿ ಸಹ ಇಸಿ ಪತ್ರವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬವುದು.

10. ಸದರಿ ಜಮೀನಿನ  PTCL (Preventation of Transfer of Certain Lands Act )

ಪ್ರಿವೆಂಟೇಷನ್ ಆಫ್ ಟ್ರಾನ್ಸ್ಫಾರ್ ಆಫ್ ಸರ್ಟನ್ ಅಕ್ಟ್ ಅಂದರೆ ಇದರ ಒಳಗಡೆ ಇದ್ದರೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಭೂಮಿ ಖರೀದಿಸಲು ಬರುವುದಿಲ್ಲ ಆದ್ದರಿಂದ ಇದನ್ನು ತಹಶೀಲ್ದಾರ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿರುವ ಭೂಮಿ ಪಿಟಿಸಿಎಲ್ ಶಾಖೆಗೆ ಹೋಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಿದ ನಂತರವೇ ಜಮೀನು ಖರೀದಿ ಮಾಡುವುದು ಒಳ್ಳೆಯದು.
ಕೊನೆಯಲ್ಲಿನ ಒಂದು ಮುಖ್ಯವಾದ ಮಾತು ನೆನಪಿರಲಿ ಖರೀದಿಮಾಡುತ್ತಿರುವ ಜಮೀನಿನ ಬಗ್ಗೆ ಸ್ವಲ್ಪ ಗೊಂದಲವಿದರು ನಿಮ್ಮ ಸ್ಥಳೀಯ ವಕೀಲರನ್ನು ಭೇಟಿ ಮಾಡಿ ದಾಖಲೆಗಳ ಸಮೇತ ವಿಚಾರಿಸಿ.

ಇದನ್ನೂ ಓದಿ: Online RTC : ನಿಮ್ಮ ಜಮೀನಿನ ಪಹಣಿ/ಉತಾರ್ ಪ್ರಿಂಟ್ ತೆಗೆಸಲು ಸರ್ವೆ ನಂಬರ್ ಮರೆತು ಹೋಗಿದೆಯೇ? ಈ ಇಲ್ಲಿದೆ ಸರ್ವೆ ನಂಬರ್ ಇಲ್ಲದೇ ಪಹಣಿ ತೆಗೆಯುವ ಐಡಿಯಾ!